Tokenisasi Real Estat: Blok dan Konstruksi untuk Pasar Aset Dunia Nyata

Pendahuluan

Konsep aset dunia nyata ( RWA ) tidaklah baru di pasar cryptocurrency, setidaknya dapat ditelusuri kembali ke tokenisasi aset 2018 dan penerbitan token sekuritas ( STO ). Namun, karena kerangka regulasi yang tidak memadai dan potensi imbal hasil yang tidak memiliki keunggulan yang signifikan, upaya awal ini gagal berkembang menjadi segmen pasar yang matang.

Pada tahun 2022, dengan berlanjutnya kenaikan suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS jauh melampaui suku bunga pinjaman stablecoin di pasar kripto. Oleh karena itu, tokenisasi obligasi pemerintah AS menjadi RWA semakin menarik bagi industri kripto. Proyek DeFi utama dan lembaga keuangan tradisional serta beberapa pemerintah mulai menjelajahi RWA.

Dalam dua tahun terakhir, beberapa proyek RWA real estat telah muncul di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat, mendiversifikasi produk investasi real estat, dan menurunkan ambang batas akses bagi investor real estat. Penelitian ini melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini untuk mengeksplorasi kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk aset dan investor real estat di Amerika Utara, diskusi mengenai kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar yang relevan akan terutama melibatkan pasar real estat Amerika Utara.

Metode tokenisasi pasar real estat

Pasar real estat adalah bidang besar yang penuh dengan peluang investasi. Penelitian pada bulan Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun USD, dan nilai pasar real estat global yang terdaftar mencapai 2,66 triliun USD.

Tujuan inti dari tokenisasi pasar real estat adalah untuk mencapai satu atau lebih tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Produk-produk ini terutama muncul dalam tiga bentuk:

1. pembiayaan kepemilikan real estat terdesentralisasi.

2. produk indeks pasar real estat di area tertentu.

3. tokenisasi real estat sebagai jaminan.

Selain itu, tokenisasi dan integrasi blockchain meningkatkan transparansi dan tata kelola demokratis aset properti.

Real Estate Investment Trust ( REIT ) dan Real Asset RWA memiliki kesamaan dalam menawarkan peluang investasi real estate yang terdiversifikasi, secara efektif menurunkan ambang investasi dan meningkatkan likuiditas aset real estate. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan peluang manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi yang terpusat. Meskipun demikian, tinjauan aset yang ketat dan struktur investasi dalam kerangka regulasi yang ketat memberikan cetak biru yang solid untuk proyek RWA real estate.

Dalam dua tahun terakhir operasi proyek RWA real estat, kami telah mendapatkan pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangan.

Studi Kasus

Bab ini memilih tiga proyek RWA real estate untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan metode yang berbeda untuk tokenisasi pasar real estate, dan masing-masing sangat representatif di bidangnya. Perlu dicatat bahwa ini masih merupakan proyek awal, dan produknya belum melalui verifikasi dan pengujian pasar yang panjang dan luas.

‣RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estat pertama di pasar, yang berkomitmen untuk membuat real estat perumahan AS dapat diinvestasikan melalui Ethereum dan blockchain Gnosis ( terutama di Gnosis ).

RealT mengakuisisi properti residensial dan men-tokenisasi entitas yang memiliki kontrak properti sesuai dengan peraturan AS. Tanggung jawab pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti diserahkan kepada lembaga manajemen pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa yang dihasilkan dari properti tertentu dibagikan kepada pemegang tokennya. Meskipun RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, secara hukum mereka berbeda dari perusahaan yang memiliki aset real estat. Menurut deskripsi di situs web mereka, jika perusahaan gagal bayar, pemilik token memiliki hak untuk menunjuk perusahaan lain untuk mengelola perusahaan pemegang kontrak properti. Perlu dicatat bahwa mereka tidak memaksa untuk berinvestasi bersama dalam properti yang mereka luncurkan ke pasar. Pemegang token properti dapat menerima bagian dari pendapatan sewa properti setiap bulan, tidak termasuk sekitar 2,5% cadangan pemeliharaan dan biaya manajemen, yang biasanya sekitar 10% dari nilai.

Sebagai contoh properti ini di Montgomery, total nilai tokenisasi real estat adalah 323.020 dolar AS, harga per Token adalah 52,10 dolar AS, dengan total penerbitan 6.200 Token. Properti ini menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih per bulan adalah 1.978 dolar AS, dengan pendapatan tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap Token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, dengan imbal hasil tahunan sebesar 7,35%.

Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% Token, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama dengan klien dan mempertahankan model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola mengenakan biaya sewa sebesar 8% dan sisa biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan pengelolaan. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu manajemen, fokus pada pencarian properti yang memenuhi syarat dan membawa tokenisasi ke pasar.

Namun, meskipun kepemilikan terdesentralisasi mendorong pembagian risiko antar investor, hal ini juga membawa tantangan. Masalah muncul ketika kepentingan finansial investor terlalu kecil sehingga biaya manajemen perusahaan menjadi tidak layak. Sebuah laporan menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang koin real estat dan RealT. RealT memilih badan pengelola untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki kepemilikan besar atas properti, itu dapat mengurangi biaya agen; oleh karena itu, manajemen yang tidak efisien akan berdampak negatif pada mereka. Namun, jika saham RealT terlalu besar, hal ini dapat berdampak negatif pada likuiditas koin, dan pemegang saham kecil juga dapat menjadi pengendara gratis. Para pemilik ini mungkin mengharapkan ada pemegang saham besar yang mengawasi apakah badan pengelola yang dipekerjakan secara finansial layak. Di sisi lain, jika saham RealT sangat kecil, RealT mungkin tidak memiliki cukup motivasi untuk secara penuh memilih badan pengelola atau terlibat dalam proses pengawasan, dan banyak investor juga akan kesulitan untuk secara efektif mengambil tanggung jawab mengawasi badan pengelola.

Saya memeriksa sepuluh Token terbaru yang terjual habis di pasar RealT dan menggunakan penjelajah blockchain terkait untuk mencari jumlah pemilik properti masing-masing.

Seperti yang ditunjukkan pada gambar, RealT membagi properti menjadi jumlah token yang berbeda, sehingga harga setiap token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang token, di mana dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemegang. Sekarang, gabungkan data ini dengan jumlah token yang dimiliki setiap pemegang untuk memahami rentang investasi investor RealT.

Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT berhasil menciptakan pasar investasi properti untuk investor kecil, dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Dari data transaksi dompet RealT, RealT telah membayar sekitar 6 juta dolar sewa. Biaya platform bervariasi berdasarkan biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, sekitar 2,5%-3% dari sewa, setara dengan pendapatan platform sekitar 150.000 hingga 180.000 dolar dalam dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak memaksa partisipasi dalam investasi real estat, dan tidak ada batasan atau panduan spesifik mengenai tingkat investasi yang dipilih, pendapatan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa belum diungkapkan.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas inti perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat; ia hanya berfungsi sebagai entitas operasional proyek RealT. Selain itu, RealT mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai induk dari serangkaian perusahaan real estat. Sama seperti Real Token Inc., Real Token LLC tidak memiliki aset real estat; tujuan utamanya adalah untuk menyederhanakan proses hukum, memungkinkan pengguna untuk berpartisipasi dalam investasi properti dengan menandatangani kontrak dengan sebuah perusahaan. Terakhir, RealT membentuk Series LLC yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap Series LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak akan mempengaruhi properti lain di bawah RealT, dan juga tidak akan mempengaruhi operasi induk perusahaan.

‣Parcl

Parcl Protocol adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan tren harga pasar real estate global. Parcl digunakan untuk mendapatkan eksposur permanen terhadap aset sintetis menggunakan arsitektur AMM. Parcl memperkenalkan Parcl Labs Price Feed, yang membuat indeks untuk real estate di daerah tertentu berdasarkan sejarah penjualan. Jangka waktu sejarah penjualan dapat bervariasi tergantung pada frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk berspekulasi terhadap nilai real estate, dan dapat melakukan posisi beli atau jual terhadap harga real estate.

Metode ini membuat Parcl terhindar dari masalah hukum, karena operasi platform tidak melibatkan real estat fisik. Beberapa orang mungkin meragukan apakah ini benar-benar merupakan proyek RWA real estat, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan di atas. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, mendapatkan investasi dari beberapa lembaga terkemuka. Ketika membahas kemungkinan diversifikasi RWA real estat, termasuk ini adalah masuk akal.

Jaringan uji Parcl diluncurkan pada bulan Mei 2022 di Solana, saat ini TVL adalah 16 juta dolar. Setelah beroperasi lebih dari satu tahun, Parcl tampaknya tidak menarik banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10 ribu dolar dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

(10 Oktober 26, penurunan volume perdagangan disebabkan oleh peningkatan Parcl V3 dan perubahan alamat kolam serta penutupan banyak kolam, sehingga volume perdagangan setelah tanggal tersebut tidak termasuk )

Produk Parcl sederhana dan cepat dikembangkan. Parcl Labs Price Feed dan pasar indeks dirancang dengan baik, mudah digunakan.

Dalam hal operasi, tim Parcl aktif meluncurkan program akuisisi pengguna seperti Parcl Point dan Real Estate Royale. Meskipun memiliki keunggulan ini dan mendapatkan dukungan dari banyak lembaga investasi terkenal, Parcl masih memiliki tingkat kesadaran pasar yang relatif rendah, basis pengguna yang kecil, dan volume transaksi yang terbatas. Mungkin pasar belum siap untuk menerima produk indeks real estat.

‣Reinno

Perusahaan cryptocurrency besar seperti Ripple dan MakerDAO juga sedang menjajaki kemungkinan memungkinkan pengguna untuk melakukan tokenisasi properti sebagai jaminan pinjaman. Ripple mengumumkan pada bulan Juli bahwa tim mata uang digital bank sentralnya sedang bekerja ke arah ini. MakerDAO berintegrasi dengan RobinLand, mendukung hipotek properti. RealT menawarkan opsi menggunakan properti yang ditokenisasi sebagai jaminan pinjaman, tetapi layanan ini terbatas hanya pada token yang mereka terbitkan. Pada dasarnya, layanan ini lebih mirip produk pinjaman token, dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik properti.

Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan dihentikan operasinya pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk terkait RWA properti yang patut dicatat.

Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis tokenisasi properti. Ketika pemilik properti membutuhkan pembiayaan, mereka dapat mengajukan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan tujuan khusus ( di Delaware untuk transaksi tersebut, juga dikenal sebagai SPV, adalah anak perusahaan yang dibuat oleh perusahaan induk untuk memisahkan risiko keuangan. Status hukum sebagai perusahaan independen membuat kewajibannya tetap aman bahkan jika perusahaan induk bangkrut. Oleh karena itu, perusahaan tujuan khusus terkadang disebut sebagai entitas pemisahan kebangkrutan. Di AS, SPV biasanya sama dengan LLC ). Kemudian, Reinno akan membuat kontrak pintar untuk token properti, yang dapat digunakan pemilik untuk menyetor token sebagai jaminan pinjaman. Batas pinjaman akan didasarkan pada nilai token.

*(Anda mungkin bertanya-tanya mengapa RealT, Reinno, dan banyak proyek lainnya memilih untuk mendaftar di Delaware; ini karena 1. Delaware memiliki sistem hukum perusahaan yang paling komprehensif, diperbarui dengan cepat, dan spesialis di AS dan bahkan di seluruh dunia, menawarkan lebih banyak keamanan dan keandalan dibandingkan dengan negara bagian lain di AS dan yurisdiksi lain di seluruh dunia; 2. Sebagian besar perusahaan rintisan teknologi AS, dua pertiga dari perusahaan Fortune 500, dan 80% perusahaan IPO AS memilih untuk mendaftar di Delaware; 3. Siapa pun di seluruh dunia dapat dengan mudah mendirikan perusahaan Delaware dari rumah mereka menggunakan layanan online, dengan biaya terendah beberapa ratus dolar. Layanan pendaftaran bahkan menyediakan semua alat dan dokumen yang diperlukan untuk menjalankan perusahaan, termasuk nomor identifikasi pemberi kerja (EIN) dan nomor pajak, dan secara otomatis menghasilkan publikasi.